Blog

2644 numaralı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı uyruklu kişiler, yasal sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’den ev satın alabilirler. Yabancıların gayrimenkul satın almaları için Türkiye’de oturum iznine sahip olmaları gerekmemektedir. İlgili kanunun 35. maddesinde yabancıların ev alması için getirilen sınırlamalara şu ifadelerle yer verilmiştir:

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.”

Türkiye’de Ev Satın Almak İsteyen Yabancıların Bilmesi Gerekenler Nelerdir?

Türkiye’den ev satın almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin satış işleminden önce şu bilgileri edinmesi gerekmektedir:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) ve Tapu Müdürlükleri ya da Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları’na başvurarak hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın alabileceğinin öğrenilmesi gerekmektedir.
• Satın almak istenilen konutun askeri güvenlik bölgesi sınırlarında olmadığının teyit edilmesi gerekmektedir. Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorularak bu bilgi alınabilmektedir. Gayrimenkulün güvenlik bölgesi sınırları dahilinde olması durumunda yabancılara ev satış işlemi gerçekleştirilememektedir.

Türkiye’de yabancıların taşınmaz alımına getirilen sınırlamalara dair bilgi edindikten sonra satış işlemi gerçekleştirilebilmektedir.

Yabancıların Ev Satın Alırken Gerçekleştirmesi Gereken İşlemler Nelerdir?

Türkiye’den ev satın almak isteyen yabancı uyruklu kişilerin tapu devir işlemini gerçekleştirmek için öncelikle randevu almaları gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Randevu Sistemi üzerinden online randevu alınabilmektedir. Yurt içinden 181, yurt dışından ise +90 312 593 99 00 numaralı telefon aranarak randevu alınabilmektedir. Yabancı uyruklulara gayrimenkul satış işlemi gerçekleştirmek için gereken belgeler ise şunlardır:

• Gayrimenkul tapusu
• Kimlik belgesi veya pasaport (Bu belgelerin gerektiği takdirde tercümesi istenebilmektedir.)
• Belediyeden alınan emlak rayiç belgesi
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
• Gayrimenkul değerleme raporu

Ayrıca gayrimenkul ekspertiz raporu alınması da şarttır. Gayrimenkul değerleme raporu düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süre ile geçerli sayılmaktadır. Gayrimenkulün satın alınacak dönemdeki değerini belirten ekspertiz raporunun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online TAKBİS sistemine kaydedilmesi de gerekmektedir.

Eğer vekaletname ile işlem yapılacaksa yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin aslı ve onaylı örneği gerekmektedir.

Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde ise işlemlerin yeminli tercümanla yapılması zorunludur.

Yabancı Uyruklu Kişilerin Ev Satın Alırken Dikkat Etmesi Gerekenler Nelerdir?

Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancı uyruklu vatandaşların dikkat etmesi gereken konular şunlardır:

• Satın alınmak istenen evin ipotek ya da haciz gibi satışa engel bir durumu olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu bilgi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınabilmektedir.
• Güvenilirliğinden emin olunan bir aracı firma ile anlaşma yapılmalıdır.
• Gayrimenkul satışı ile ilgili taraflar arasında anlaşmazlık çıktığı takdirde Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
• Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirilmesi, satış için yeterli değildir. Tapu müdürlüklerinde resmi işlemler gerçekleştirilmelidir.
• Ev satın alma işlemlerinde ödenmesi gereken tapu harcı, alıcı ve gayrimenkul sahibi tarafından ödenir.

Gayrimenkul sektöründe tapu sorgulama önemli bir işlemdir. Satın alınacak mülk hakkında detaylı bilgileri öğrenmek için tapu sorgulama yapılmaktadır. Tapuda yer alan bilgiler, mülk hakkında resmi bilgileri ifade ettiği için hem güvenilir hem de geçerli bir kaynaktır.

Evlerin tapu kaydına bakmak için iki yöntem mevcuttur: İlgili kurumlara başvuru yapmak ya da işlemi internet üzerinden gerçekleştirmek. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün çalışmaları doğrultusunda geliştirilen uygulamalar ile tapu bilgileri internetten kolayca öğrenilebilmektedir.

Tapu detayları, konut kredisi çekerek ev satın almak isteyen kişiler için önemlidir. Konu ile alakalı bilgileri “Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?” başlıklı yazımızdan öğrenebilirsiniz.

İnternetten Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır?

İnternetten tapu sorgulama işlemi e-Devlet üzerinden yapılmaktadır. Üstelik bu bilgiler isteyen herkes tarafından görüntülenebilmektedir. e-Devlet üzerinden tapu sorgulaması yapmak isteyenlerin ilgili bağlantıya göz atması yeterlidir. Geçmişte sadece resmi kurumlar aracılığı ile yapılabilen bu işlemin online biçime bürünmesi, günümüzde ev satın almayı düşünenler için büyük bir kolaylıktır.

Tapu sorgulama için kullanılabilecek bir diğer yöntem de TKGM Parsel Sorgulama uygulamasıdır. Bu uygulamada adres bilgilerinin yanı parsel ve ada bilgilerini girerek tapu detaylarına ulaşmak mümkündür.

Parsel Sorgulama uygulaması üzerinden mülk ya da arsanın coğrafi konumu, inşaat yoğunluğu ile ruhsat ve imar bilgileri öğrenilebilmektedir.

Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır?

Tapu sorgulama için uygulanabilecek bir diğer yöntem, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının il müdürlüklerine başvurmaktır. Müdürlük içerisindeki Tapu ve Ruhsat Şube Müdürlüklerine dilekçe verildiği takdirde istenilen tapu hakkında bilgi alınabilmektedir.

Ev satın alma işlemlerinde son aşama tapu devridir. Satın alımın resmi kaydı olan bu işlem, aynı zamanda taşınmaz mal ile alakalı hak ve sorumlulukların yeni malike devredildiğini gösterir. Yeni mal sahibi, bu devir ile satışı yapılan mülkün eski borçlarından da sorumlu hale gelebilir.

Satın alınacak ev üzerinde ipotek veya haciz bulunabilir. Bu durumda önceden emsal olan hükümlere göre tapu devrinden sonra borçtan yeni malik sorumludur. Tapu devrinin gerçekleştiği tarihten itibaren satın alınan mal üzerinde ipotek veya haciz varsa ve bu durum bilinmiyorsa gelecekte evin yeni sahibi problem yaşayabilir.

Satın alınacak mülkler hakkında ipotek ve borç sorgulaması yapılmalıdır. Böylece ileride yaşanabilecek olumsuz durumlara karşı önlem alınabilir. Konu hakkında detaylı bilgi almak için “Alınan Evin Önceki Borcu Kime Aittir?” konulu yazımıza göz atabilirsiniz.

Gayrimenkul Üzerinde İpotek Sorgulaması Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul üzerinde ipotek sorgulaması yapmak oldukça kolaydır. Gayrimenkul sahibi kişi, internet yoluyla ya da ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine giderek ilgili belgeyi talep edebilmektedir. İnternetten sorgulama yapmak için ise e-devlet uygulamasına girmek yeterlidir.

Tapu üzerindeki borç ve ipotek bilgisini üçüncü şahısların öğrenmesi mümkün değildir. Bu nedenle satın alım söz konusu ise mülkün sahibinden ilgili mülk hakkında “borcu yoktur” ifadesi bulunan belgelerin talep edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Üzerinde Eski Emlak Vergisi Borcu Varsa Nasıl Öğrenilir?

Emlak borcu bilgisini öğrenmek için e-Devlet uygulaması kullanılabileceği gibi bağlı olunan belediyelere de başvurulabilir. Bu tür bilgiler de üçüncü şahıslara verilmemektedir. Bu nedenle satım alım işlemlerinde “borcu yoktur” yazısını sunulması talep edilmelidir.

Satışı yapılan mülklerin geçmişten kalan tüm emlak vergisi borçlarından eski malik sorumludur. Fakat ilgili kanun, satışı yapılan mülke ait olan ödenmemiş eski emlak vergisinden ötürü yeni maliki de sorumlu tutabilmektedir. Ancak yeni malik, sadece müteselsilen sorumludurlar. Müteselsilen, hukuki bir kavramdır ve zincirleme olarak ya da dolaylı olarak anlamına gelmektedir.

Tapu Devrinden Sonra Eski Ortak Giderlerden Kim Sorumludur?

Tapu devrinden sonra eski eve ait aidat ve toplu yaşam yeri giderlerinden yeni sahip sorumlu tutulamamaktadır. Yeni mülk sahibi olanlar, tapu devrinden sonraki dönemlere ait ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Konut kredisi ile ev satın alındığı takdirde kredi vadesi bitene kadar gayrimenkul, banka tarafından ipotek edilir. Bu uygulama, konut kredisi alan kişinin borcunu ödeyememesi durumuna karşı bankanın aldığı bir tedbirdir. Kredi ile gayrimenkul satın alan kişi bankaya olan tüm borçlarını ödediği zaman ipotek kaldırılır. Ancak ipoteğin kaldırılması için öncelikle bankanın ipotek fek yazısı hazırlaması gerekir.

İpotek Fek Yazısı Nedir?

Ev kredisinin tamamı ödendiği zaman ipoteğin kaldırılması için banka tarafından hazırlanan belgeye fek yazısı denir. Fek yazısı, banka tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne teslim edilir ve işleme alındıktan sonra ev üzerindeki ipotek kaldırılabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Tescili Tüzüğünün 88. maddesinde vatandaşların belgeleri elden teslim edemeyeceği belirtilir. Fek yazısı için başvurulan bankanın, ilgili tapu müdürlüklerine fek yazısını göndermesi gerektiği belirtilmiştir.

Fek Yazısı Nasıl Alınır?

Bankadan fek yazısının istenebilmesi için ev kredisi borcunun tamamının ödenmiş olması gerekir. Gayrimenkul sahibi, konut kredisi aldığı bankaya başvurarak fek yazısı hazırlanmasını ister.

Bankalar, ipotek fekki yazısı ücreti talep edebilmektedir. Bu nedenle borçlu ile banka arasında imzalanan konut kredisi sözleşmesinde, ipotek fekki hazırlanması için ücret talep edilmeyeceğine dair bir madde olup olmadığı kontrol edilmelidir. Böylece kredi vadelerinin tamamını ödeyen borçlu, ek bir ücret ödemeden fek yazısı alabilir. Banka bu maddeye rağmen ücret talep ettiği takdirde gayrimenkul sahibinin itiraz etme hakkı bulunur.

Fek Yazısı Almak İçin Gereken Belgeler Nelerdir?

Gayrimenkul üzerindeki ipoteğin kaldırılması adına talep edilen fek yazısının alınabilmesi için yapılması gerekenler şunlardır:

• İpotek edilen gayrimenkule ait tapu senedi sunulmalıdır.
• Tapu senedi yoksa gayrimenkule ait ada ve parsel numaralarının yer aldığı resmi belge ibraz edilmelidir.
• Tapu senedi ya da ada ve parsel bilgilerinin yer aldığı evraklar olmadığı takdirde gayrimenkul sahibinin sözlü beyanı da geçerli sayılır.
• Alacaklı ya da temsilcisinin ve gayrimenkulun yeni sahibi olan borçlunun fotoğraflı nüfus cüzdanı ve fotokopisi sunulmalıdır. Nüfus cüzdanı yerine pasaport veya avukat kimliğinin aslı ve fotokopileri de ibraz edilebilir.
• Gerçek kişilerden T.C. kimlik numarası, tüzel kişilerden vergi numarası talep edilir.
• Alacaklının 1, borçlunun 2 adet son 6 ay içerisinde çekilmiş 6×4 boyutundaki vesikalık fotoğrafı gerekmektedir.
• Alacaklı ya da gayrimenkulün yeni sahibinin temsilcilerinin bulunması halinde temsil etme yetkisini gösteren belgeyi ibraz etmeleri istenebilir.

Yazlık ev, yılın sadece belli bir döneminde kullanım amacıyla satın alınır. Her ne kadar yıl boyu ikamet edilmese de yazlık evde geçirilen süre içerisinde de problem yaşamamak için bazı konulara dikkat etmek gerekir. İdeal bir yazlık ev seçimi yapmak şu 6 adım izlenebilir:

1. Bölge Seçimi

Yazlık ev satın almak isteyen kişilerin öncelikli olarak tatil yapacakları bölgeden beklentilerini belirlemeleri faydalı olacaktır. Ege ve Akdeniz sahillerinde denize yakın ve hareketli bir bölgede mi, yoksa Karadeniz ve Doğu Anadolu’da sakin ve serin bir bölgede mi? Yazlık alınması düşünülen bölgedeki turist yoğunluğu ve iklim şartları değerlendirilerek bu seçim yapılabilir.

2. Ulaşım İmkanları

Yazlık ev, kışın da dinlenmek amacıyla kullanılabilir. Bu nedenle yaz ve kış aylarında yazlık bölgeye ulaşımın uygunluğuna dikkat edilmelidir. Ev, göl ya da deniz kenarında ise karadan olduğu gibi denizden de ulaşımın sağlanıp sağlanamadığı kontrol edilebilir. Ayrıca yazlık ev, ada üzerinde ise adaya ulaşımın nasıl sağlandığı hakkında bilgi alınabilir.

3. Yapı ve Arazinin Özellikleri

Yapının özelliklerini değerlendirirken yazlık evin bulunduğu konumda görülen hava şartları da incelenmelidir. Ayrıca duvar kalınlığı ve çatı tipi gibi bina özellikleri hakkında da bilgi alınmalıdır. Evin sonbahar ve kış aylarında da kullanılabilmesi için duvar kalınlığının yeterli olması ya da bina izolasyonunun yapılmış olması göz önünde bulundurulabilir.

Manzaralı yazlık evde sürgülü boydan boya cam kapıların bulunması ve evin verandasının olması tercih edilebilir. Kullanıma hazır durumda bir ev almak yerine arazi alınarak üzerine yazlık ev inşa edilecekse arazi durumu da değerlendirilmelidir. Çevresinde bulunan yapıların mesafesi, bahçe kullanım alanı, evin güneşe ve rüzgara karşı konumu gibi faktörler göz önünde bulundurulabilir.

4. Gayrimenkulün Değeri

Yazlık ev aynı zamanda bir gayrimenkul yatırımı olarak da görülebilir. Mülkün bulunduğu konum, ulaşım bağlantıları ve bölgede inşa edilecek tesisler göz önünde bulundurularak ileride sahip olacağı satış bedeli değerlendirilebilir. Yatırım amaçlı yazlık satın almak isteyen kişiler, tatil bölgelerinin rağbet görme durumunu ve amortisman sürelerini değerlendirebilirler. Amortisman süresi hesaplama ile ilgili bilgi almak için “Amortisman Nedir, Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

5. Altyapı Durumu

Evin bahçesinde kuyu olup olmadığı, şebeke suyunun içime uygunluğu ve su basıncı gibi konular evin kolay kullanımı açısından önemlidir. Yazlık evin bulunduğu bölgede doğal gaz tesisatının bulunup bulunmadığı da sorulmalıdır. Sıcak bir bölgede ev alınacaksa doğal gaz tesisatı olmasa da evde güneş panelinin varlığı yeterli olabilir.

6. Maliyetlerin Hesaplanması

Konut kredisi ile yazlık ev alınacaksa kredi peşinatı dışında ihtiyaç duyulabilecek bütçe de değerlendirilmelidir. Yazlık evde yapılacak tadilat bulunması, ev eşyası alınması ya da bahçe düzenlemesi gibi konular da göz önünde bulundurulmalıdır.