Blog

Bir gayrimenkulün güncel piyasadaki alım satım bedeline rayiç bedeli denir. 213 numaralı Vergi Usul Kanununun 266. maddesinde “Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.” şeklinde tanımlanmıştır. Valiliklerin atadığı komisyonlar tarafından belirlenen rayiç bedeli, gayrimenkulün güncel piyasa koşullarındaki en düşük değerini belirtir. Gayrimenkulün yer aldığı şehir ve semt, çevresinde bulunan sosyal imkanlar ya da ulaşım noktalarına yakınlığı gibi kriterler, rayiç bedelin tespit edilmesinde etkili olan faktörlerdendir.

Gayrimenkuller için rayiç bedeli belirlenirken binanın yıpranma payı da göz önüne alınır. Bina inşaatının tamamlandığı tarih ile gayrimenkul satışının yapıldığı tarih arasında 1 yıldan fazla süre varsa rayiç bedelinden %2 yıpranma payı düşülür.

Rayiç Bedeli Sorgulama Nasıl Yapılır?

Rayiç bedeli yukarıdaki işlemler takip edilerek belirlenebildiği gibi gayrimenkulün bulunduğu belediyeler aracılığı ile de öğrenilebilir. İlçe belediyelerinin internet sitelerine binanın yaşı ve hangi mahallede bulunduğu bilgisi girilerek sokaklara göre rayiç bedeli bulunabilir. Arsa rayiç bedeli sorgulaması ise ise e-devletteki Tüm Belediye Hizmetleri sekmesinden yapılabilir. Mahalle, sokak adı ve bina yaşı girilerek bu adresten arsa rayiç bedeli sorgulama yapılabilmektedir.

Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Pazar değeri olarak da adlandırılabilen rayiç bedelini hesaplamak için öncelikle gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki en az 3 evin rayiç bedeli ve metrekaresi öğrenilmelidir. Bu bilgiler edinildikten sonra şu hesaplama aşamaları ile tapu rayiç bedeli belirlenebilir:

• Rayiç bedeli belirlenecek semtte bulunan 3 gayrimenkulün rayiç bedelleri toplanır,
• İlgili konutların metrekareleri toplanır,
• Toplam rayiç bedel, toplam metrekareye bölünür,
• Çıkan sonuç, rayiç bedeli belirlenmek istenen gayrimenkulün metrekaresi ile çarpılır. Buradan çıkan sonuç da metrekare başına çıkan rayiç bedeli ifade eder.

Rayiç bedeli, şehirleşme yoğunluğu, ekonomik durum ve piyasalardaki arz-talep dengesine göre de değişebilmektedir.

İlk kez ev satın alacak kişiler, devlet desteğinden yararlanarak konut sahibi olabilmektedir. Devlet desteğinden faydalanmak için öncelikle konut hesabı açılması gerekir. Bu hesaba 3 yıl süre ile düzenli ödeme gerçekleştirildiği zaman hesaptaki birikim miktarına göre devlet, konut satın almak için maddi destek verir.

Ancak bunun için konut hesabı açacak kişinin 07/04/2015 tarihi itibarıyla tamamı kendi adına kayıtlı bir konutunun olmaması gerekir. Ayrıca sadece Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları konut hesabı açtırabilirler ve 18 yaşından küçük kişilerin veli ya da vasisi adına hesap açılabilir.

Konut Hesabı Nasıl Açılır?

Yukarıda belirtilen özellikleri taşıyan vatandaşlar, bankalarda vadeli hesap ya da mevduat hesabı şeklinde konut hesabı açabilmektedir. Tabii bu hesap başka bir hesapla birleştirilemez ve başka bankaya devredilemez. Ayrıca sadece bir bankadan ve bir adet konut hesabı açılabilir.

Konut hesabı açmak için banka ile başvuru sahibi arasında konut hesabı sözleşmesi imzalanır. Konut hesabı açmak isteyen kişi, hesaba ilişkin bilgilerin Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı ile paylaşılmasını kabul ettiğini beyan eder. Ayrıca Kimlik Paylaşımı Sistemi üzerinden bilgi paylaşılmasına da izin verir.

Konut Hesabının Ödeme Planı Nasıldır?

Konut hesabı minimum 3 senelik vade ile TL üzerinden açılabilir. 1 aylık ya da 3 aylık vadeler halinde para yatırılabilir. Ödeme planı, hesap sahibinin talebi üzerine her dönemin başında değiştirilebilir. Hesaba yatırılabilecek asgari ve azami miktarlar da yıllara göre hesaplanarak belirlenir.

Konut hesabı sahipleri en yüksek miktarı geçmemek şartı ile vade tarihi içerisinde hesaba birden fazla kez para yatırabilir. Ayrıca tek sefere mahsus olmak üzere hesap açılışında maksimum tutarın üzerinde para yatırılabilir. 2021 yılı itibarıyla konut hesabına bir sefere mahsus yatırılabilecek en yüksek miktar 62.298,36 TL’dir.

Devlet Katkısı Alınabilen Konut Türleri Nelerdir?

6579 numaralı Konut Hesabı ve Devlet Katkısına Dair Yönetmeliğin 7. maddesine göre devlet katkısı alınabilen konutlar şunlardır:

• Kat mülkiyeti olan konutlar
• Konut nitelikli yapı kullanma izin belgesi olan müstakil taşınmazlar
• Kat irtifakı tapusu olan ve yapı kullanma izin belgesi bulunan konutlar

Tapu türleri ile ilgili bilgi sahibi olmak için “Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Devremülk ediniminde ise devlet katkısı bulunmaz.

Konut Hesabı Devlet Katkısı Ne Kadardır?

Devlet desteği alabilmek için gayrimenkulün satın alındığı tarihe kadar minimum 3 yıl boyunca düzenli ödeme yapılmış olması gerekmektedir. Devlet katkısı tutarı, konutun satın alma tarihindeki birikimin %20’sini geçemez. Yapılacak devlet yardımının maksimum değeri ise yıllara göre açıklanmaktadır. 2021 yılı için devlet katkısı oranları şunlardır:

• 36 – 47 ay vade için devlet katkısı, birikim miktarının %15’idir. Ödenecek tutar 26.995,96 TL’yi geçemez.
• 48 – 59 ay vade için devlet katkısı, birikim miktarının %18’idir. Ödenecek tutar 29.072,57 TL’yi geçemez.
• 60 ay ve üzeri vade için devlet katkısı, birikim miktarının %20’sidir. Ödenecek tutar 31.149,18 TL’yi geçemez.

Devlet katkısı, gayrimenkulün satın alınmasından sonra alınabilir. Konutu satın aldıktan sonraki 6 ay içerisinde devlet katkısını almak için konut hesabının açıldığı bankaya başvurulması gerekmektedir.

Konut Hesabından Para Çekilir mi?

Konut hesabından bir dönem içerisinde en fazla iki kez para çekilebilmektedir. Para çekildiği takdirde hesapta kalan miktarın, hesap açılış tarihinden itibaren yatırılması gereken minimum tutardan az olmaması gerekir.

Duvar, pencere gibi tüm parçaları fabrikada üretilen ve inşası için temel kazılması gerekmeyen yapı türüne prefabrik ev denir. Prefabrik evler bir ya da iki katlı olarak istenilen metrekare ve oda yerleşim planına göre hazırlanabilmektedir. Betonarme yapılarda olduğu gibi prefabrik evlerde de ses ve ısı yalıtımı yapılabilmekte, elektrik tesisatı ve kanalizasyon sistemi bulunmaktadır. Yerleşim planına uygun olarak tasarlanabilen prefabrik evler istenildiği zaman sökülerek başka bir yere de nakil edilebilmektedir.

Ev sahibinin isteğine göre üretilen parçalar monte edilerek ev inşa edilmektedir. Bu sebeple evin özelliklerine bağlı olarak yaklaşık 1 hafta içerisinde kurulumu tamamlanmaktadır. Başka bir inşaat süreci gerektirmediği ve daha düşük maliyetli olduğu için tercih edilen bu evlerin, kullanılan malzemenin niteliğine bağlı olarak ömrü ise ortalama 40 ile 60 yıl arasında değişmektedir.

Prefabrik Ev Nasıl Yapılır?

Parça kurulumunu gerçekleştirmeden önce subasmanın yani prefabrik ev zemin betonunun hazırlanması gerekir. Beton dökülmeden önce ise zemin düzleştirilip sıkılaştırılır. Ardından drenaj sistemi kurulur ve beton dökülür. Elektrik ve su tesisatı çekilir. İsteğe göre ses ve ısı yalıtımı yapılır. Sonra da duvar paneli, pencere kasası ve çatı kaplaması gibi parçalar monte edilir. Subasman ve montaj işlemleri için profesyonel destek alınması faydalı olabilir.

Prefabrik yapılar konut olarak kullanılabildiği gibi ofis, yazlık ev ya da hayvancılık yapma amacıyla da inşa edilebilmektedir. Kullanım amacına göre prefabrik yapı özelliklerinin ve tesisatın uygun olup olmadığının kontrol edilmesinde fayda vardır.

Prefabrik Ev İçin Gereken İzinler Nelerdir?

3194 numaralı İmar Kanununun 20. maddesine göre yapılar imar planı, yönetmelikler ve ruhsata uygun olarak yapılabilir. Bu sebeple diğer yapı türlerinde olduğu gibi prefabrik evler için de bazı izinlerin alınması gerekmektedir. Prefabrik ev için öncelikle imar izni alınması şarttır. Evin yapılacağı bölgenin belediyesine ya da il özel idaresine başvurularak yapı ruhsatı alınabilir. Yapı ruhsatı almak için verilen dilekçeye şu belgelerin eklenmesi gerekmektedir:

• Evin inşa edileceği yerin tapu belgesi, arsa hisseli ise hissedarlardan alınan muvafakatname
• Mimari proje
• Elektrik, su ve kalorifer tesisatı projeleri
• Statik proje
• Ebatlı ya da röperli kroki

İmarsız Arsaya Prefabrik Ev Yapılır mı?

Bazı şartlar sağlandığı takdirde imarsız arsaya prefabrik ev yapılabilmektedir. İmarı olmayan arsaya prefabrik ev yapılmasının temel şartı, arsanın yola cephesinin bulunmasıdır. Kadastro cepheli imarsız arsalarda en fazla %5 imar izni bulunmaktadır. Ayrıca imarsız arsaya maksimum 250 m2 büyüklüğünde prefabrik ev yapılabilir.

Birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkule hisseli gayrimenkul denir. Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını ya da bir bölümünü satmak isteyebilir. Satılmak istenen gayrimenkulü diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Hisseli gayrimenkul satışında tanınan bu önalım iznine de şufa hakkı denir.

Şufa hakkında gayrimenkulün niteliğinin önemi yoktur. Söz konusu gayrimenkul arsa, konut ya da başka bir türde olabilir. Önemli olan hisseli mülkiyetin söz konusu olmasıdır.

Şufa Hakkı Şartları Nelerdir?

Hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmaktadır. Yani belirtilen süreler içerisinde şufa hakkı kullanılmadığı sürece önalım hakkı düşer.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Hisseli gayrimenkulün satışı ile ilgili yazılı bilgilendirme yapmak yeterli değildir. Diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulması zorunludur. Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan 3. bir kişiye satış gerçekleştirilirse pay sahiplerinin önalım davası açma hakkı doğar. Satışı takip eden iki sene içerisinde, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak şufa davası açılabilir.

Bir dilekçe ile gayrimenkul hissesini satın alan kişiye karşı dava açılır. Davacının tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflarını ödemesi durumunda söz konusu hissenin tapuda terkine karar verilir. Davaya konu olan hisse, davacı adına tescil edilir.

Hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir. Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Paylı mülkiyet üzerinde hisse sahibi olmayan bazı kişiler de önalım hakkına sahip olabilmektedir. Ön alım sözleşmesi ile tapu kütüğüne şerh düşüldüğü takdirde sözleşmede ismi belirtilen kişi şufa hakkına sahip olur. Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılma şartları, hissedarların ki ile aynıdır. Ancak şerhin düşüldüğü tarihten 10 yıl sonra bu hak ortadan kalkar.

Uzun vadede taksit ödeyerek gayrimenkul satın almak isteyen kişiler, projeden ev almayı tercih edebilmektedir. Ancak projeden ev maketini ve planını görmek, tamamlanmış bir inşaat kadar net bir fikir vermeyebilir. Bu durumda bazı konulara dikkat edilerek gayrimenkulün teslim alınacağı zaman ki durumu hakkında bilgi edinilebilir. Bu da problemsiz bir ev satın alma deneyimi sunar.

Satış Sözleşmesini İnceleyin

Projeden ev alırken gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır. Alıcı ve satıcı arasında sözleşme imzalanması yeterli değildir. Bu sözleşmenin tapuda imzalanması ve noter tarafından onaylanması gerekir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ev hakkında detaylı bilgi verir nitelikte olmalıdır. Sözleşmede evin açık adresi, net ve brüt metrekare bilgisi, teslim edileceği tarih, teslim tarihinde geç kalındığı zaman ilgili inşaat firmasının cezai yükümlülükleri gibi konuların yer alması gerekir.

Bütçe Planlaması Yapın

Projeden ev almak, genellikle düşük ücret ve uzun vadeli taksit nedeniyle tercih sebebi olmaktadır. Uzun vadede bütçenin yeterliliği kontrol edilmeli, konut kredisi ile ev alınırsa ara ödeme dönemlerinin planlanması yapılmalıdır. Bu sebeplerle projeden konut alırken öncelikli olarak ödeme planının belirlenmesi faydalı olacaktır. Ev tesliminin ardından ortaya çıkabilecek dekorasyon ile ilgili masraflar değerlendirilmelidir. Site içerisinde ev alınacaksa aidat bedeli öğrenilerek geleceğe yönelik bütçe hesaplaması da yapılabilir.

Teknik Şartnameyi Okuyun

İnşaat tamamlandığı zaman evin iç ve dış kullanım alanlarının nasıl olacağı ile ilgili net bilgi sahibi olmak için teknik şartnamenin tamamının okunması faydalı olabilir. Teknik şartnamede ev içinde kullanılacak ankastre gibi demirbaş eşyaların neler olduğu, kaliteleri ve hangi markaların kullanılacağı belirtilir. Her oda için ayrı ayrı duvar ve zemin kaplaması veya mobilyaların türü gibi bilgiler kayda alınır. Doğalgaz, yangın, elektrik gibi ev içi tesisatın standartları da bu şartname ile öğrenilebilir. Ev içi malzeme türleri ve kalitesinin yanı sıra asansör, otopark, bahçe, havuz gibi ortak kullanım alanları ile ilgili detaylı bilgiler de şartnamede yer alır.

Gayrimenkulün Değerini Öğrenin

Projeden ev alırken dikkat edilmesi gereken konulardan birisi de gayrimenkulün değeridir. Evin değerini anlamak için birim metrekare fiyatının öğrenilmesi gerekir. Bu fiyat aynı lokasyonda bulunan diğer dairelerin metrekare birim fiyatı ile karşılaştırılabilir. Konut kredisi çekilecekse de inşaat firmasının herhangi bir banka ile kredi anlaşması olup olmadığı kontrol edilebilir. Firmanın kredi anlaşmasının bulunduğu bankalar gayrimenkul satın alacak kişilere kredi verebilmektedir. Konut kredisi alırken gayrimenkul değerleme işlemi gerçekleştirilmesi zorunludur. Bağımsız bir ekspertiz aracılığı ile hazırlanan bu rapor da evin gerçek değeri hakkında bilgi verir. Devam eden projeler hakkında bilgi almak ve hangi evi satın alacağınıza karar vermek için bacoyapi.com Projeler sayfasını ziyaret edebilirsiniz.